Es oficial para millones de comunidades de vecinos: el Tribunal Supremo aclara la diferencia entre terraza y cubierta en un edificio
Se definen criterios legales para diferenciar áreas estructurales esenciales y espacios de disfrute.
El Tribunal Supremo, en una sentencia del 17 de noviembre del 2025, ha confirmado la distinción sobre un lugar que suele generar numerosos conflictos vecinales: la cubierta es un elemento común por naturaleza, mientras que la terraza es un elemento común por destino.
Esta sentencia se produce después de que una comunidad de vecinos solicitara a la propietaria de un ático desalojar una zona de terraza en la planta de cubierta, alegando que se trataba de un elemento común no utilizable de forma privativa.
Desde el punto de vista de la propietaria, esto no era así, y presentó una acción declarativa sobre el dominio de la superficie concreta. La mujer alegó que había utilizado este espacio de forma privada durante décadas, primero como tendedero individual y después como terraza.
El problema central era claro: si el espacio era una cubierta común, no podía adquirirse por usucapión; pero si se trataba de una terraza usada como común por destino, sí podía aplicarse la prescripción adquisitiva, siempre que se cumplieran los requisitos del Código Civil.
Principales diferencias
La comunidad presentó su recurso de casación basándose en la idea de que la “terraza del edificio” era automáticamente un elemento común y no podía adquirirse por usucapión, pero el Supremo rechaza esa suposición desde el principio. La sentencia confirma con claridad la diferencia entre ambos casos:
- Cubierta: elemento común por naturaleza, imprescindible para la estanqueidad y conservación del edificio. No se puede retirar de su uso común ni adquirirse por prescripción.
- Terraza: elemento común por destino, con un margen de configuración mucho mayor, que sí puede ser objeto de usucapión si se acredita una posesión “a título de dueño”.
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Es decir, no basta con decir que “es la azotea” o “está en la cubierta”. Lo relevante es la función estructural: si cumple un papel de cubierta (intocable) o si se trata de terraza utilizada para disfrute privado, en cuyo caso podría configurarse como susceptible de prescripción adquisitiva.
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