Edu Saz, arquitecto y experto inmobiliario: “El spillover ha llegado a Madrid de forma silenciosa pero lo va a cambiar todo”

La ciudad de Madrid se enfrenta en las últimas décadas a un grandísimo crecimiento demográfico. La alta demanda en áreas centrales y mejor conectadas está elevando los precios de alquiler y compra, lo que expulsa a parte de la población hacia barrios más periféricos o cercanos al anillo de la M-30. Se produce entonces un ‘desbordamiento’ que traslada la presión urbana a barrios que antes tenían menos demanda. Se produce entonces el efecto spillover (traducido como ‘derrame’).

En nuestro imaginario, Madrid se divide en dos partes: la que está dentro de la M30 y el río Manzanares, y la que está fuera. La transformación urbana de Madrid Río y el crecimiento demográfico comienzan a desdibujar esos límites, y los barrios no tan demandados reciben poco a poco nueva población.

“Mucha gente quiere vivir en Madrid en comparación con la oferta, y eso en un mercado inmobiliario provoca una reacción en cadena que no se ve de un día para otro. Primero sube (de precio) el centro, luego los barrios que estaban en órbita del centro [...] o al sur de la M30”, explica en YouTube Edu Saz, arquitecto y experto inmobiliario.

Menos paro y más jóvenes

El efecto spillover está trasladando a la población a los barrios limítrofes de Los Cármenes, Puerta del Ángel, Comillas, San Isidro, Opañel, Moscardó y Almendrales, donde la tasa de paro ha bajado hasta nueve puntos en los últimos ocho años, según datos mostrados por el experto. Pero hay más indicadores que reflejan ese crecimiento.

Por ejemplo, la población de jóvenes y jóvenes adultos (entre 15 y 44 años) que llegan a esos barrios, personas que trabajan, alquilan o compran su primera vivienda. En los barrios citados, esa población ha aumentado casi cuatro puntos porcentuales desde 2017. “En todos los barrios limítrofes con la M30 por el sur, la franja de 15 a 44 años crece de dos a cuatro puntos. No es una casualidad, es spillover residencial”, señala Saz.

Más población con estudios

Ocurre lo mismo con la población mayor de 25 años con estudios medios o superiores, que ahora es mayor en esos barrios. Es decir, en las áreas limítrofes de la M30 al sur, el paro es menor, la población joven también y el índice de personas con estudios superiores es mayor. “Eso, en términos urbanos, suele significar un proceso de sustitución de la población, o de mezcla de gente nueva con capacidad de reforma o de pagar”, indica el experto.

“El límite se está rompiendo por tres puertas simultáneas”, explica Saz. La primera de ellas es Madrid Río, que era una frontera “desagradable” pero ahora es un parque lineal. La segunda es el aumento del coste del centro y de barrios consolidados, que “expulsan a la demanda”. La tercera señala que, como la ciudad está tan tensionada, “el salto se vuelve racional”.

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