Qué es la dación en pago de una hipoteca, en qué consiste y cuáles son los requisitos para pedirla

La inflación y el elevado Euríbor, así como el incremento de las hipotecas a tipo variable como consecuencia inevitable del aumento del índice referencia para los préstamos hipotecarios, ha provocado que muchas familias se encuentren con más problemas para hacer frente a los pagos de la vivienda.

En el caso de España, son más de un 70% las personas que tienen contratada una hipoteca a tipo fijo según las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), aunque hay más de un 20% con un préstamo hipotecario a tipo variable que siempre mira de reojo al Euríbor para comprobar cuál es el precio de la hipoteca a pagar tras la revisión correspondiente, ya sea semestral o anual. Para aquellas personas a las que les resulta imposible hacer frente con el pago de la hipoteca, existe un mecanismo denominado dación en pago.

Regulado en el Código Civil, y también tanto por el artículo 140 de la Ley Hipotecaria como por el Real Decreto-ley 6/2012, la dación en pago consiste en entregar la vivienda hipotecada al acreedor a cambio de extinguir toda deuda correspondiente al crédito hipotecario. Se trata de una solución para todas las personas que quieran evitar en última instancia el proceso de ejecución hipotecaria, es decir, el momento en el que el banco denuncia el impago de la hipoteca y procede a embargar el inmueble.

Mediante esta opción, la deuda con el banco queda completamente liquidada una vez entregada la vivienda y se consigue conservar todos los bienes personales, a diferencia de lo que sucede con la ejecución hipotecaria si la vivienda se subasta por un valor inferior a la deuda contraída. Las dificultades para conceder la dación, y los posibles gastos a los que se debe enfrentar toda persona que solicite esta opción, son sus principales inconvenientes.

De hecho, según recoge el ‘Banco de España’, existen casos en los que el deudor puede solicitar el arrendamiento de la vivienda durante dos años pagando una renta del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. En caso de impago, se devengaría un interés de demora de un 10%.

Requisitos para pedir la dación en pago

Para solicitar la dación en pago, es imprescindible el cumplimiento de una serie de requisitos imprescindibles para que se conceda. El primero de ellos está relacionado con la situación económica del deudor, que debe encontrarse en el umbral de exclusión. Los dos siguientes requisitos están vinculados a la propia vivienda. Su precio de adquisición no puede superar el límite impuesto (máximo de 250.000 euros) y el plan de reestructuración de la deuda debe ser inviable.

Por otra parte, en lo referente al banco, tiene que optar por no aplicar la quita de la deuda y aunque el procedimiento de ejecución haya comenzado, no puede haberse dictado el anuncio de subasta. Por último, la vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores y la solicitud de dación en pago se tiene que presentar obligatoriamente dentro de los doce meses siguientes a la solicitud de la reestructuración.

Pago de impuestos

Según informa el portal ‘HelpMyCash’, en la mayoría de las ocasiones es el banco quien afronta los gastos relativos a la dación, dada la situación de vulnerabilidad del deudor. No obstante, el deudor debe pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de la parte del año que haya pasado antes de la cesión (precio determinado por el Ayuntamiento de tu localidad); y la plusvalía municipal si se cede la vivienda por un valor superior al que la compraste. En este caso, el deudor está exento de pagar IRPF.