¿Cómo se calcula la nueva plusvalía, cuándo se pagará más y cuándo se gravará menos por una vivienda?

La nulidad del modelo de cálculo del impuesto de la plusvalía municipal, un tributo presente en 3.736 ayuntamientos, decretada por el Tribunal Constitucional ha hecho mover ficha al Gobierno, que ha reaccionado reformando esta tasa, que supondrá una gran penalización para las ganancias obtenidas a corto plazo. Es decir, cuanto menos tiempo pase entre la compra de un inmueble y su venta, mayor será el gravamen. Por ejemplo, la tributación por la plusvalía obtenida de la venta de un piso comprado en los dos últimos años aumenta en un 325%, según ha informado CincoDías, mientras que para un terreno comprado hace 6 años o más este impuesto se abarata hasta en un 77%. Así, el Gobierno pretende acabar con la especulación.

Hasta la nueva reforma, el impuesto aplicaba un tipo máximo del 30% a una base imponible resultante de la multiplicación del valor catastral del suelo por el número de años transcurridos desde su compra y un coeficiente que variaba según dicho plazo. Este modelo de cálculo ha sido declarado inconstitucional, por lo que el Gobierno lo ha reformulado. El actual consiste en la multiplicación del valor catastral del terreno por varios coeficientes en función de los años que se ha tenido en propiedad el inmueble (desde el 0,08% hasta el 0,45%) y que serán actualizados anualmente.

Además, se fija un método alternativo para el cálculo de la base imponible, aplicando el tipo a la plusvalía real (diferencia entre precio de venta y precio de compra). Este nuevo modelo no es tan caro para el contribuyente como el anterior, al menos en la mayoría de los casos. Para saber las variaciones reales entre el modelo antiguo y el nuevo, los técnicos del Ministerio de Hacienda han realizado simulaciones con el ejemplo de un inmueble urbano con un valor catastral del suelo de 50.000 euros.

Importante ahorro a largo plazo para el contribuyente

Si se vendiera un año después de su compra, se pagaría una cuota de 956 euros, mientras que con el anterior no se pagaba nada. El nuevo gravamen cuatriplica el del modelo anterior si el traspaso se produce menos de dos años después de la compra (de 347 euros a 1.480 en base al ejemplo). Si el inmueble se compró hace más de seis años, el caso es el contrario. Volviendo de nuevo al ejemplo, si ese inmueble se hubiera comprado en 2006 y se vendiera ahora, la diferencia del tributo pasaría de 4.408 euros en el modelo anterior a 1.331 en el actual, prácticamente un 70% menos. El mayor ahorro, porcentualmente hablando, se produciría si se hubiese comprado en 2008, ya que la rebaja sería de un 76,8%.

En conclusión, el nuevo tributo penalizará severamente las operaciones especulativas, con compras y ventas a corto plazo, mientras que beneficiará mantener un inmueble por un largo periodo de tiempo. Por lo tanto, como en la mayoría de casos (hasta el 67% de las ventas son inmuebles con más de 10 años de propiedad) supondrá un ahorro para el contribuyente, los ayuntamientos verán disminuidos sun ingresos. Solo el 20,3% de las ventas se realizan cinco años o menos después de adquirir el inmueble, únicos casos en los que los ayuntamientos salen beneficiados.