¿Cuánto se paga a Hacienda por la compraventa de una vivienda y quién abona los impuestos?

La venta de una vivienda implica una serie de cuentas al fisco cuando se haya realizado la transacción. ¿Qué impuestos hay que pagar por vender el piso? ¿En qué momento hay que pagarlos? ¿Estoy exento de pagarlos?

Al vender un piso hay que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, así como la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

IRPF

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas hay que pagarlo a la Agencia Tributaria en cualquier actividad por la que una persona esté recibiendo beneficio económico. Hay que pagarlo en la siguiente campaña de la Declaración de la Renta. Para conocer la ganancia patrimonial hay que conocer el valor de adquisición en el momento del ahora vendedor (menos los beneficios fiscales y amortizaciones) y el valor de transmisión (cantidad por la que vende el piso restando los gastos en tributos por la operación). Si el valor de transmisión es mayor al de adquisición, el vendedor debe tributar por haber recibido ganancia. Concretamente se aplica un 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia; un 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia; un 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia y un 26% sobre más de 200.000 euros de ganancia.

Exención al IRPF

Hay tres excepciones establecidas para no tener que realizar el pago.

El primer caso es la exención por reinversión en vivienda habitual. Cuando se vende una vivienda y las ganancias se utilizan para comprar una residencia habitual, no hay que pagar el IRPF. Las condiciones son que tanto la vivienda vendida como la comprada sean las habituales, que el plazo de reinversión sea de dos años (antes o después de la operación) y que se destine todo el dinero de la venta a la adquisición de la nueva casa. En el caso de que esta última condición no se cumpla en su totalidad, es posible acogerse a la exención, pero ésta será parcial y habrá que pagar impuestos por la cantidad no reinvertida.

La segunda opción para acogerse a la exención de este tributo es que el vendedor de la vivienda habitual sea mayor de 65 años. No obstante, en el caso de que la venta sea de la segunda residencia, estos vendedores sí tendrán que pagar impuestos. Hay una excepción, aquellos que vendan la segunda residencia, pero que utilicen el dinero para constituir una renta vitalicia en banco o aseguradora, también se exentan del pago.

La tercera situación por la que es posible acogerse a la exención es en la entrega del piso en dación de pago cuando no ha sido posible hacer frente al pago de la hipoteca. La única condición es que el propietario no tenga otro bien en propiedad cuya cuantía pudiese satisfacer la totalidad de la deuda.

Plusvalía municipal

El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Iivtnu) hay que aplicarlo como consecuencia de la transmisión de un terreno, es decir, al vender o donar un inmueble. En el caso de la venta, lo paga el vendedor en los primeros 30 días hábiles desde la venta.

Se trata de un impuesto municipal, al estar cedido a los ayuntamientos, hay que liquidarlo en la dirección de Hacienda autonómica. Además, el consistorio es el que señala el porcentaje para calcular el impuesto. Este tributo tiene en cuenta el valor catastral y la suma de años en los que el vendedor ha tenido la casa en propiedad.

Exención a plusvalía municipal

Aquellos propietarios que vendan el piso en pérdidas o sin ganancias no tienen que pagar este impuesto desde el último trimestre de 2021.

IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto anual por ser dueños del piso. Este tributo lo paga el propietario del piso el día 1 de enero del año fiscal en curso. Cuando se realice la transacción, el gasto se reparte entre vendedor y comprador, debido a que la legislación permite la libertad de pacto entre las partes. Por tanto, se paga la parte proporcional del impuesto.