Las capitales más rentables para comprar casa y ponerla en alquiler

Uno de los negocios más rentables en España, y que combina esa rentabilidad con un riesgo moderado, es comprar una vivienda para alquilarla. Eso sí, según datos de urbanData Analytics, la rentabilidad bruta del alquiler en España ha descendido un 8,3% en el segundo trimestre de 2021 con respecto a los primeros tres meses. Por lo tanto, esta se queda en un 7,01%. Esta bajada es causa directa de la crisis provocada por la pandemia, que hizo que los precios del alquiler descendieran, mientras que el valor de compra de una casa ha retomado el crecimiento.

Según los expertos de urbanData Analytics, la rentabilidad bruta del alquiler se calcula teniendo en cuenta los ingresos máximos anuales de alquiler y el precio de compra de la vivienda. Por otro lado, no se consideran los gastos de mantenimiento y gestión de alquileres, así como la rotación y meses vacíos por falta de alquiler.

Sin embargo, no todas las capitales de provincia son igual de rentables y se observan grandes diferencias entre ellas. La más rentable de España se sitúa en Cataluña. Lleida cuenta con una rentabilidad bruta del 7,93%, la mayor tasa tras el cierre del segundo trimestre. Huelva (7,54%), Murcia (7,47%), Ceuta (7,23%) y Zamora (7,08%) acompañan a la ciudad catalana como las únicas que suben del 7% de rentabilidad bruta y que, por tanto, se encuentran por encima de la media.

Prácticamente la mitad de las capitales de provincia de España superan una rentabilidad bruta del 6%. En este grupo se encuentran Segovia (6,95%), Santa Cruz de Tenerife (6,89%), Castellón de la Plana (6,84%), Almería (6,78%), Tarragona (6,69%) o Soria (6,68%), así como otras con una rentabilidad algo menor como Toledo, Lugo, Cuenca, Oviedo o Cáceres.

Entre todas ellas, hay ciudades que han crecido especialmente en este segundo trimestre. Según los mismos datos, en Ceuta, Zamora, Lugo, Cuenca y Melilla el crecimiento se ha situado cercano al 10% con respecto a los primeros tres meses. Sin embargo, otras como Teruel (-10%, la caída más importante), San Sebastián (-4,13%) o Córdoba (-3,03%) viven la situación contraria, con caídas en su rentabilidad bruta.

Ciudades con menor retorno para los propietarios

Las capitales de provincia en las que los propietarios obtienen un menor rendimiento económico son San Sebastián (3,37%), Palma (4,40%), A Coruña (4,70%). En los primeros puestos de la tabla también se colocan Madrid y Barcelona. En concreto, en la capital de España el retorno para el propietario es del 4,87%, mientras que en Barcelona alcanza el 4,76%. Estas son las ciudades que más han sufrido el impacto del coronavirus, ya que el mercado del alquiler de ambas, al igual que el de compra, había empezado a moderarse antes del impacto de la pandemia. Sin embargo, tras ella los precios del alquiler comenzaron a caer. Por el contrario, el mercado de compra prácticamente ha recuperado los niveles previos a la pandemia.

"Ambos se mantienen como mercados estables, con un elevado dinamismo debido a altas tasas de absorción y tiempos muy bajos tanto de venta como de alquiler", explica Manuel Cacho, director de Soluciones de urbanData Analytics. El experto explica que en algunos barrios, determinados tipos de vivienda pueden ofrecer una rentabilidad superior a la media de la ciudad. Por ello, aconseja realizar un análisis microlocalizado para "identificar las oportunidades con mayores rentabilidades y bajo riesgo".

Evolución en la segunda mitad del año

UrbanData Analytics prevé que esta tendencia negativa cambiará a medida que la economía española se recupere. "No obstante, ya en 2019 y comienzos de 2020 algunos municipios presentaban desaceleraciones a los crecimientos de los precios del alquiler", explica el director de soluciones.

Por último, desde la proptech creen que este es un buen momento para invertir en inmobiliario. "Estamos en un ciclo maduro, a pesar del Covid-19; y aunque algunos activos presentan rentabilidades muy comprimidas observamos oportunidades de inversión en zonas geográficas donde tradicionalmente no estaban focalizados ciertos activos", concluye Cacho.