Este viernes 3 de septiembre es un día histórico, pues entra en vigor la supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto el 8 de febrero de 1946. Esta norma establecía que “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”. Esto significa que los herederos no directos no podían tomar decisiones sobre una propiedad heredada hasta que no se cumplieran dos años del fallecimiento de la persona causante.

El Gobierno consideraba que dicho artículo era obsoleto, por lo que decidió suprimirlo en la Ley 8/2021 de 2 de junio de reforma de la legislación civil y procesal, publicada el pasado 3 de junio en el Boletín Oficial del Estado (BOE), pero vigente desde este viernes. “Se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas”, recoge la nueva norma.

Carácter retroactivo

Así, a partir de ahora, cualquier acción de compraventa de las propiedades heredadas queda libre de limitaciones, con lo que no habrá que esperar esos dos años desde la fecha de fallecimiento del causante para convalidar la inscripción registral de los herederos no directos, permitiendo la venta de todo el producto inmobiliario heredado.

Cabe destacar que ninguna propiedad está sujeta a esta limitación ya, pues la nueva ley es de carácter retroactivo, ya que no establece derecho transitorio que regule las operaciones anteriores al 3 de septiembre, según explica a Idealista la abogada Arantxa Goenaga Llorca: “Al no señalarse nada, dejará de aplicarse este artículo 28 sobre todas las propiedades pendientes de los dos años, ya queden cinco meses o un año y medio para que finalice ese periodo de dos años, con lo que dejarán de estar sujetas a esta limitación. Como no hay derecho transitorio no se aplica el artículo 28 y todas las operaciones que estaban pendientes de registrarse y de que el nuevo comprador tuviera el pleno dominio del inmueble quedarán libres”.

Beneficios para compradores y vendedores

La experta, que también es socia del despacho de abogados Círculo Legal Barcelona, asegura que esta medida es muy positiva porque la protección que ofrece el actual sistema “causa más perjuicios que beneficios”. Además, señala que las viviendas podrán venderse a precio de mercado, mientras que antes estaban sujetas a la disminución de valor recogida en el artículo 28, que exigía que el precio fuese inferior o directamente rechazara su compra.

Por otra parte, los compradores también salen beneficiados. Antes, corrían el riesgo de comprar una vivienda y perderla si en ese periodo de 2 años aparecía un heredero directo y reclamaba la propiedad, ya que no podían negarse a devolverla. Eso sí, debían asumir el cargo de la hipoteca. Ahora, en cambio, el peligro ha desaparecido, lo que hará que más personas se atrevan a comprar viviendas. De esta forma, compradores y vendedores se ven favorecidos por la nueva medida.