El experto José Manuel Corrales señala una de las claves para corregir el déficit de vivienda: “Sería la fórmula ideal”

La vivienda se ha convertido en un foco de debate prioritario a nivel nacional. Las enormes dificultades experimentadas por muchos ciudadanos, principalmente, por la población juvenil, para acceder a una hipoteca o a un alquiler en grandes ciudades, ha provocado que sea, a día de hoy, sino la primera, una de las principales preocupaciones de los españoles.

A los elevados precios, se suma también una alarmante escasez de oferta. De hecho, en un informe, el Banco de España cifró en 600.000 el número de viviendas a construir para corregir el desequilibrio existente en el mercado inmobiliario. Sobre la actual situación, se pronunció José Manuel Corrales. El profesor de Economía y Empresa de la Universidad Europea, atiende la llamada de AS para realizar un análisis pormenorizado de la situación para entender cómo se ha llegado a esta situación, así como algunos de los puntos en los que se debe hacer énfasis para solucionar este problema.

Pregunta: ¿Qué diagnóstico haría de la situación actual de la vivienda?

Respuesta: Para afrontar el tema de la vivienda tenemos que partir, aunque pueda parecer una cosa muy básica, de cuál es la realidad económica del país en donde vamos a intervenir en el tema de la vivienda y cuál es la realidad jurídica. En este sentido, más allá de la normativa específica que atiende a situaciones particulares, nosotros tenemos que partir de lo que plantea el artículo 47 de la Constitución. Es decir, es la realidad jurídica que nos impone y el mandato constitucional sobre este tema.

Lo que dice el artículo 47 es que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. La realidad es que dista mucho de lo que dice ese mandato constitucional, sobre todo para la juventud y, sobre todo, para aquellos que quieren emanciparse. También dice que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

Es decir, que la especulación en torno a un derecho, que es el derecho a la vivienda, no cabe en la Constitución, no cabe en nuestro ordenamiento jurídico. Es una realidad que se ha producido, que se está produciendo, que estamos padeciendo, que obstaculiza la emancipación de los jóvenes, pero es una realidad que es anticonstitucional, que va en contra del mandato constitucional. Y el artículo 47 sigue comentando que la comunidad participará en las plusvalías, los beneficios que genere la acción urbanística de los entes públicos.

La realidad, vuelvo a decir, no tiene nada que ver con este mandato. Hay especulación, hay impedimentos para poder disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y los poderes públicos no están promoviendo las condiciones necesarias y las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. Partiendo de esta situación, luego vemos las concreciones de esa realidad en nuestro país. Y en este sentido vemos cómo los jóvenes, pero en general las familias menos pudientes, tienen reales dificultades de acceder a la vivienda en propiedad o a la vivienda en alquiler, porque se está imponiendo esa situación de especulación en torno a lo que es un derecho de disfrute de una vivienda digna y adecuada.

P: La mayor parte del problema con la vivienda, ¿Radica más en el propio mercado inmobiliario, o en el coste de vida en España?

R: El coste de vida tiene mucho que ver con la especulación que se produce en el mercado. También, obviamente, es debido a que hay menos viviendas accesibles, se están construyendo menos viviendas, tanto de promoción privada como de promoción pública. Al haber menos vivienda, al haber menos oferta y al existir una importante demanda, evidentemente los precios suben. También es verdad que en los últimos años hemos sufrido una crisis inflacionaria, una estanflación, que se han combinado altas tasas de inflación con crecimiento económico estancado.

Es verdad que en España ese crecimiento económico no ha sido tan estancado, hemos crecido mucho más que los países de nuestro entorno, pero en esta materia, España está realmente con un problema muy grave, si nos comparamos con el resto de Europa. Ahí ha existido una falta de voluntad política para resolverlo. Es verdad que ha existido una ley de vivienda que luego no ha aplicado la mayor parte de las comunidades autónomas, y que, por tanto, tampoco podemos saber si hubiera sido un elemento importante para resolver esta situación.

Pero es cierto que quizás la única comunidad autónoma que ha aplicado esta ley, poniendo tope de los precios a los alquileres y planteando algunas medidas concretas para limitar la especulación, hemos visto que en Cataluña, viniendo de una situación mala, se ha logrado reducir ese aumento permanente y continuado de los precios. Aun así aquí hay una mezcla de contexto económico, de situación del mercado inmobiliario, con menos compraventas de viviendas, porque está subiendo mucho el precio, y al final esos son vasos comunicantes, porque hay restricción de la oferta, porque el alquiler recoge esas tensiones del mercado y obedece también a esas tendencias de especulación, a la propia situación del mercado hipotecario con altos tipos de interés, que ahora parece que se van a ir reduciendo.

El suelo, que es un problema sin resolver, el suelo y las operaciones urbanísticas en el ámbito municipal y en el ámbito autonómico. También habría que ver el hecho de que, como hay una rentabilidad inmobiliaria, pues esto ha provocado un incremento de la especulación. Hay muchos factores que influyen en esto, factores económicos, factores sociales, factores culturales.

Por ejemplo, en España la vivienda en alquiler no tenía tan buena aceptación como en otros países europeos y la gente optaba mucho más para las viviendas en propiedad. Pero eso ha cambiado porque ya es prohibitivo tanto la vivienda en propiedad como la vivienda en alquiler, ya está fuera de la situación salarial media que pueda existir en las familias menos pudientes. Y luego también hay un factor que es que tenemos salarios más bajos que en el resto de la Unión Europea y eso es un elemento también, una barrera en ese sentido.

P: ¿Cree que esta medida puede ser efectiva, no solo en el corto sino también en el medio plazo?

R: Es complicado decir que una medida va a ser claramente efectiva, pero allí donde se ha aplicado, por ejemplo en Berlín, ha sido efectiva. Lo que pasa es que no es efectiva en todas las situaciones, en todas las realidades y en todos los contextos económicos. Y además una cosa que hay que decir, que cualquier cambio legal tarda en verse los resultados y que no se puede valorar y evaluar en muy poco tiempo.

Pero el enfriamiento de las compras en el mercado de compraventa por la subida considerable de los precios de la vivienda y los problemas en el encarecimiento de los tipos de interés está impulsando la demanda de pisos de viviendas en alquiler. Y ese incremento de la demanda de las viviendas en alquiler en todas las ciudades, pero especialmente en las grandes áreas urbanas, en casi todas las ciudades, ha provocado que eso tenga una repercusión en los precios. Y así los precios de alquiler en España han aumentado, han crecido de forma considerable desde principios del 2022.

Y en el 2022, debido sobre todo a la guerra de Ucrania, que ha provocado un aumento de los precios energéticos, ha habido un aumento de todos los productos de primera necesidad de la cesta de la compra y también, en general, un aumento de la inflación y de los índices de precios al consumo, ha coincidido con esa subida paulatina e importante de los precios de alquiler. Y así vemos que se han superado y mucho los previos precios y los previos niveles que existían antes de la pandemia y se han superado en todas las ciudades, en todos los núcleos urbanos y de una forma muy superior al incremento de los salarios, lo cual provoca que sea más necesario un esfuerzo y un porcentaje mayor del salario para cubrir la necesidad de vivienda. Y ante esa creciente demanda de alquiler y ante la escasez de oferta, porque no hay suficientes viviendas que se pongan en el mercado, los precios, ya digo, están subiendo.

Subiendo del orden en el último año han subido un 17,6% en Madrid, un 12,2% en Barcelona, solamente en el último año. Y en Barcelona hemos visto, cuando se ha puesto en práctica esta ley de vivienda, que ha sido tan polémica, que se ha moderado ese crecimiento y en Madrid no. Se ha moderado, se ha contenido ese crecimiento y en Madrid no. Así que en principio parece que la ley de vivienda podría tener efectos positivos, pero vuelvo a decir, ninguna medida que se ponga en práctica se puede considerar la pócima mágica, ni mucho menos.

P: De la ley de vivienda actual, ¿Hay algún aspecto que modificaría?

R: Yo creo que hay una cuestión que hay que modificar, que es clarísima, que es la voluntad política, la coordinación de las administraciones públicas. Esto no tiene ningún sentido hacer ninguna modificación legislativa ni ninguna legislación si luego no hay una voluntad coordinada de las administraciones públicas. Si hay un cambio de una norma y luego el 80% de las comunidades autónomas no la van a aplicar, tiene ningún sentido que sigamos por ese camino, porque al final lo único que vamos a provocar son contradicciones, generar expectativas y que esas expectativas se van a frustrar.

Yo creo que sería absolutamente imprescindible para cualquier cambio normativo, que comunidades autónomas y el Estado se pusiesen de acuerdo por cuál debe ser el camino que hay que avanzar. Y en ese sentido me parece que sería urgentísimo que la conferencia de presidentes. Pero bueno, si todos entendemos que hay un problema de acceso a la vivienda, habría que avanzar en ese sentido. Y, por tanto, lo fundamental es que hubiese un acuerdo de todas las administraciones públicas.

Vuelvo a insistir, a mí me parece que sería bueno que el Estado dijese “A todos los propietarios que tienen edificios muy deteriorados, con viviendas vacías y que, por tanto, no están en oferta de alquiler ni de venta en propiedad, porque son edificios que están vacíos porque nadie los puede ocupar, porque están muy deteriorados, pues vayamos a un programa de rehabilitación pública o de rehabilitación privada con fuertes ayudas públicas, que en algunas ciudades llegan a ser la cuarta parte de las viviendas que existen, que están desocupadas porque están muy deterioradas, pues vamos a rehabilitar todas esas viviendas y a ponerlas en alquiler”.

Se le da una ayuda al propietario y luego se permite que el propietario pueda sacar beneficio de esa vivienda. Pero lo que no tiene mucho sentido es que tengamos una cuarta parte de las viviendas desocupadas, vacías, sin utilizar, porque ¿quién gana con eso? No lo gana nadie. Desde mi punto de vista es fundamental que haya ese acuerdo político, institucional y es fundamental, insisto, que también el problema de las viviendas desocupadas, sobre todo en edificios deteriorados, puedan buscar una rehabilitación pública o privada o la colaboración pública-privada que permita que esas viviendas pudiesen ser en alquiler.

Si se hace una radiografía de los alquileres en España, se ve cómo prácticamente la media en España deben pagar una renta, aproximadamente, según un estudio de Idealista, de 767 euros al mes las viviendas en alquiler. 767 euros al mes. Claro, si vamos a esto, en ciudades como Madrid es superior y en otras ciudades, a lo mejor de provincias, capitales de provincias, pues del interior es inferior a esta media. Lo que pasa es que 767 euros al mes, un precio medio de alquiler, con sueldos que a veces no llegan a los 1.000 euros, pues supone que prácticamente se va el 80% del sueldo en una vivienda, que además no es tuya, Es un drama, es un verdadero problema social. Impide, sobre todo, que los jóvenes se puedan emancipar.

P: ¿Los pisos turísticos han tenido algún porcentaje de culpa en la subida del precio del alquiler?

R: Sí, claro que sí. Sobre todo en determinadas ciudades que tienen una mayor atracción de visitantes. Yo creo que el tema de los pisos turísticos hay que regularlo. También ha habido una reciente sentencia judicial que indica claramente que para que las comunidades de propietarios puedan decir “oye, en esta comunidad no puede haber pisos turísticos o restringir el uso de pisos turísticos”, pues tiene que haber un acuerdo del 60% de los propietarios.

Pero ya te digo que esa regulación de los pisos turísticos obedece a lo que antes comentábamos de la especulación. Es complicado regular algo que puede beneficiar a determinados intereses inmobiliarios. Creo que hay que intentar hacer esa regulación contando con las comunidades autónomas, porque si al final todo esto se convierte en contencioso jurídico, en conflicto institucional, pues realmente no resolvemos el problema. Y si hay que hacer un esfuerzo para regular esos pisos turísticos, lo que pasa es que no es fácil. Porque además hay que tener en cuenta que buena parte de esos pisos turísticos no están regularizados, es decir, que no se sabe qué pisos, qué viviendas se usan exclusivamente para uso turístico.

Hay que tener muy en cuenta cómo las zonas turísticas, están muy tensionadas por esa utilización de pisos turísticos. En definitiva, se trata de que exista una regulación que sea flexible y que se pueda aplicar en distintas realidades y contando con distintas situaciones. Y luego hay otro problema, es que como la mayor parte de las viviendas que se utilizan para uso turístico no hay quien las controle, están fuera de la regulación, pues al final tampoco se puede perjudicar a aquel que está regularizado y beneficiar a aquel que está en la economía sumergida. No es fácil cualquier solución, pero lo que es evidente es que todo pasa porque, primero, haya un acuerdo institucional y que esto no se utilice exclusivamente como elemento para criticar políticamente, porque al final hemos visto que ni unos ni otros han sabido dar soluciones.

No hay pócimas mágicas, el precio de la vivienda va a seguir siendo alto, pero parece que es necesario poner coto a la especulación, eso sí que parece que es necesario. Hay una escasez de oferta en las principales ciudades, tanto de alquiler como de vivienda en propiedades. Hay una escasez de oferta en la costa mediterránea y hay una escasez de oferta en las islas. Pues a lo mejor también ahí habrá que facilitar la construcción de viviendas de promoción pública o de promoción privada, viviendas para la compra o para el régimen de alquiler. Y que también sería positivo que se fuese a una rebaja de los tipos de interés.

También habrá que abordar la situación del suelo. Teniendo en cuenta que hay una actividad de construcción está estancada, que no es la locomotora de la economía como en otros momentos, sino que es el sector servicios y el turismo, habrá que afrontar esa situación, evitar la especulación y regular una inversión para poder desarrollar suelo que debe ser anticíclico mediante una política soportada y avalada por la administración estatal y autonómicas, que permitan desarrollar bolsas de suelo para construir con el objetivo de que, cada cierto tiempo, haya un remanente de suelo. Que se convierta en un suelo finalista.

P: ¿Qué evolución podemos esperar del mercado inmobiliario?

R: Me temo que el precio de la vivienda no va a bajar. La cuestión es que se haga un esfuerzo por parte de los poderes públicos para que se contenga el crecimiento abusivo, y que se vea que es fundamental resolver el problema de la vivienda. Para avanzar en una emancipación de la juventud, ahora tienen una tasa de paro inferior, unos salarios que se incrementan un poco más pese a la crisis inflacionaria... Sería una necesidad que se abordase por los poderes públicos, el desequilibrio entre oferta y demanda.

De mantenerse los niveles actuales de construcción de vivienda nueva, entre 80.000 y 100.000 viviendas al año, no se podrán cubrir las necesidades, son insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que estarían en torno a las 200.000 familias que necesitarían una vivienda. Hay un desequilibrio entre oferta y demanda, y unas barreras de acceso por bajos salarios y de nivel de renta. La oferta crece entre 80 y 100.000 y la demanda son esas 200.000 familias que, cada año, necesitan una vivienda.

Si no se interviene para corregir ese déficit, nos podemos encontrar en diez años que más de un millón de familias no han podido acceder a una vivienda, o acceden a ella dedicando hasta el 80% de su salario, o el 60, o el 50%. Pero lo que sea más de ese 50%, es un verdadero problema, porque al final no se cumplen las expectativas de emancipación.

P: De hecho, el Banco de España estimó el número de viviendas a edificar en 600.000 para corregir ese desequilibrio

R: Exacto. 600.000 para ir superando ese déficit que cada año se genera. Pero pienso que, como mínimo, en España, tiene que superar esas 200.000 viviendas cada año en régimen de propiedad o de alquiler, y que en la parte pública, al menos garanticen las administraciones más de 200.000 viviendas para que no crezca el desequilibrio entre oferta y demanda.

Si, además, hay colaboración público-privada, y esta última logra poner viviendas en el mercado, sería la fórmula ideal para que se fuese reduciendo esa situación de bloqueo. Insisto en esa colaboración porque, al final, si no hay cooperación público-privada, ni tampoco hay cooperación institucional, este problema no se va a resolver. Lo que se trata es que se pongan de acuerdo.

P: ¿Los bancos deben jugar un papel fundamental en este proceso?

R: Sí, claro que sí. Por ello hablaba de esa cooperación público-privada. La iniciativa privada tiene y puede jugar un papel fundamental. Lo que pasa es que los bancos, sobre todo en la crisis financiera del 2008, en lo que han actuado en el tema de la vivienda, ha sido como un elemento, a veces, especulador. Compraban vivienda los fondos buitre no para atender las necesidades de la gente, sino para especular.

Al final, lo que no puede ser es aquello de “la gente no quiere trabajar”. Lo que no quieren es trabajar para malpagar una vivienda y no poder vivir. Hay que resolver muchos problemas estructurales, y uno de ellos es que, para la emancipación, es fundamental el acceso a la vivienda. Lo que no puede ser es que las viviendas en alquiler estén a 1.000 euros, como poco, en las grandes ciudades y en la costa. Puede impedir que se pueda construir familias y que puedan desarrollarse íntegramente proyectos de vida.

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