Simulador de hipoteca: ¿cómo calcular cuánto dinero tengo que pedir al banco?

El mercado inmobiliario está comenzando a reactivarse como resultado de la leve estabilización de la pandemia. Durante la primera mitad del año, se registraron más de 200.000 operaciones para comprar una vivienda con un importe que asciende a más de 27.000 millones de euros. “Esta cifra supone un incremento de un 12% en comparación con el primer semestre del año 2020, un periodo especialmente afectado por la crisis sanitaria, aunque al comparar el dato con el mismo periodo de 2019, el repunte es aún mayor y alcanza un 14%”, señala en declaraciones a La Vanguardia Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Como consecuencia, está aumentando también la contratación de hipotecas para hacer frente a los gastos que supone la adquisición de una casa. “Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la actividad hipotecaria desde marzo de 2021 se estaría encaminando hacia una senda de crecimientos importantes”, asegura la experta.

Factores a tener en cuenta para pedir una hipoteca

Pedir un préstamo hipotecario a una entidad bancaria es una gran responsabilidad, ya que los clientes tendrán devolverlo en el periodo que se establezca. Por ello, Carlos Balado, profesor de OBS Business School, destaca en Cinco Días que “por lo general, la casa se adquiere cuando se es joven y se tiene un trabajo estable. La hipoteca tiene una vida media de entre unos 20 o 30 años”.

No obstante, aclara que, más que la edad, el principal factor que tiene en cuenta el banco para conceder una hipoteca es la solvencia: “Una persona mayor puede haber tenido deudas en su vida, si las ha pagado se convierte en un cliente apto para el banco y este puede optar por ofrecerle condiciones más ventajosas. Si además tiene ingresos elevados y pocos gastos, mucho mejor. Pero también es cierto que tendrá menos tiempo para devolver el crédito”. En cualquier caso, es una acción que hay que pensar detenidamente para poder valorar en profundidad diferentes aspectos, con la ayuda de herramientas que ofrecen muchos bancos.

El punto de partida para adquirir una vivienda

Lo primero que deben tener en cuenta los potenciales compradores de una casa es que deberán tener ahorros para comenzar con el trámite. “Hay que hacer un desembolso económico inicial de aproximadamente el 30% del valor del inmueble. De este porcentaje, el 20% corresponde al precio de la vivienda que no financia el banco y el otro 10%, a los impuestos y a los gastos inherentes a la compra o la constitución de la hipoteca”. Esto se debe a que, en la mayoría de casos, los préstamos cubren, como máximo, el 80% del valor de la tasación del inmueble.

En ese sentido, hay que tener claro también que “este valor no tiene por qué ser el mismo que el del mercado; puede ser incluso más bajo, por lo que no se debe caer en falsas expectativas”, advierte Balado. En cualquier caso, el portal ‘Estar donde estés’ del Banco Sabadell tiene habilitado un simulador que permite saber cuánto debería pagar cada persona por su vivienda.

Gastos asociados a la compra de un inmueble

Tampoco conviene olvidarse de todos los demás gastos asociados a la compra de la vivienda, como los de notaría, tasación, Registro de la Propiedad, comisiones o impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), para los inmuebles de segunda mano, e impuesto sobre el valor añadido (IVA), para las viviendas de obra nueva.

Se trata del 10% restante al que hacía referencia Leyre López, aunque también puede suponer un 15%, según Enri Villanueva, titular de finanzas en EAE Business School: “Por ejemplo, ante una hipoteca de 150.000 euros es recomendable tener ahorrado entre 45.000 euros y 50.000 euros”. Estos gastos también pueden calcularse en el simulador de la entidad bancaria.

Tipo de interés que conviene contratar

El tipo de interés es otro factor importante a la hora de contratar una hipoteca. Sin duda, el tipo de interés fijo se encuentra en crecimiento, pues los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al pasado mes de julio, indican que el 65,1% de los préstamos concedidos en dicho periodo se hicieron este tipo. Sin embargo, depende de la situación del comprador.

“Una hipoteca a tipo fijo puede ser recomendable para quienes no pueden o bien, no quieren, estar expuestos a la fluctuación de los tipos de interés”, explica López, quien apunta como inconveniente que “normalmente hay que asumir un interés algo superior al de la hipoteca a tipo variable y la comisión por amortización anticipada suele ser también más alta”. Así, la hipoteca a tipo variable ser más conveniente para las personas que tengan previsto anticipar la amortización y “prefieran aprovechar la coyuntura actual de los tipos de interés bajos a costa de la seguridad”. Este simulador permite saber qué tipo de interés es mejor para cada persona.

La cuota mensual

Por último, el comprador debe calcular qué supondrá la hipoteca cada mes. Villanueva explica que “es recomendable que la cuota de la hipoteca no exceda del 30% de los ingresos mensuales. Si supone una mayor cuantía, se puede poner en peligro la solvencia del titular ante las posibles variaciones que puede tener en su situación laboral; también pueden aparecer gastos imprevistos que surgen en la economía diaria”. También Baldo asegura que “no debe destinarse más del 30% del salario neto a las deudas globales”.

En este sentido, Villanueva añade que “el mínimo del pago dependerá de las necesidades de poder disponer de liquidez más o menos mensualmente”. Asimismo, la solución que propone es “optar por alargar el plazo de devolución, si es posible, para disponer de más dinero cada mes que se podrá destinar a otras necesidades”, añade.