¿Puede denunciar la comunidad de vecinos a un propietario por hacer obras en casa? La Ley en España confirma qué puedes hacer
Te contamos todo lo que debes saber sobre las obras en España y qué leyes rigen cualquier tipo de reclamación al vecino que ejecuta la reforma.
Si vas a hacer obras en casa, además de armarte de paciencia, vas a tener que hacer distintos trámites para no llevarte una sorpresa (a veces justificada) de tu comunidad de vecinos.
Las reformas, por pequeñas que sean, conllevan problemas con el resto de propietarios, que suelen ser bastante inquisitivos con los cambios y ruidos en la comunidad, siempre y cuando no sea suya la obra.
Aquí entran en juego distintas leyes, entre ellas la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y distintas ordenanzas municipales, dependiendo del municipio en el que residas.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 7.1 de la LPH explica que cada propietario puede realizar obras en el interior de su vivienda o local. Sin embargo, esta libertad no es absoluta, ya que la norma establece dos límites claros:
- No alterar elementos comunes del edificio. Por ejemplo, se consideran elementos comunes la fachada, cubiertas, patios, forjados, vigas, pilares, instalaciones generales de agua, gas, electricidad, ventilación, entre otros. Cualquier intervención sobre ellos exige la aprobación previa de la comunidad. Este tipo de obras serían las de reforma de la cocina, baño, fontanería, electricidad, calefacción, suelos o retoque de tabiques no estructurales. Son las consideradas como obras menores.
- No perjudicar a otros vecinos. Las obras no pueden provocar daños, molestias graves o limitación de derechos a los demás propietarios como filtraciones, ruidos estructurales o aperturas de huecos que afectan la privacidad ajena. Por ejemplo, cierre de terrazas, instalación de aires acondicionados en fachada, cambiar bajantes o instalaciones de la comunidad de vecinos y cambios en los muros de carga. Son las obras mayores.
¿Qué dice la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y las ordenanzas municipales?
En línea con lo anterior, dentro de los distintos supuestos de obras en una vivienda, suele haber dos tipos de licencia.
Una licencia de obra menor, no requiere la firma de ningún arquitecto, aunque el ayuntamiento de tu localidad te puede requerir la documentación que vea necesaria. Cambia en cada caso y puede ser comunicación previa o declaración responsable.
Si el edificio está catalogado como especial, o de interés cultural o patrimonio, sí debes pedir licencia, aunque sea una obra menor. En muchas ocasiones, es suficiente con notificar mediante comunicado lo que se va a hacer.
Para obras mayores, la licencia es necesaria cuando vas a “tocar” la estructura del edificio y aquí hace falta presentar un proyecto firmado por un arquitecto. Cambiar muros de carga, ampliar habitaciones, cerrar una terraza y dársela al salón…
Son obras en las que se tarda meses y que conllevan la presencia de grúas y camiones, como para demoler un tejado, elevar la altura de una casa o incluso demoler un edificio para levantarlo de nuevo.
¿Se puede denunciar a un vecino por obras?
Las vías para reclamar este tipo de obras pasan por:
- Reclamación informal al vecino que está ejecutando las obras
- Reclamación administrativa en el Ayuntamiento
- Reclamación civil en los Juzgados
- Reclamación penal en los Juzgados, aunque es menos común.
Además de por la propia importancia de la obra, hay que tener en cuenta que cualquier reforma que se haga va a conllevar ruido, de modo que para evitar molestar a los demás vecinos, hay que ir con mucho cuidado de las horas durante las cuales se trabaja.
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Si existen ruidos en horas consideradas intempestivas, se puede recurrir a la policía local, quienes levantarán acta y mediarán en el conflicto. Dependiendo de las ciudades, las obras con ruido pueden empezar a las 8 o las 9 de la mañana. Y en determinados lugares muy turísticos, hay meses que no se pueden hacer obras, como en verano en la costa.
Si el ruido no permite continuar con la vida ordinaria a los vecinos, se debe recurrir al ayuntamiento, quienes, a través del departamento de Medio Ambiente, enviará a un técnico para medir la intensidad del ruido, actuando en caso de qué supere los límites establecidos.
