Pleno dominio: qué es, en qué se diferencia del usufructo y nuda propiedad y cómo afecta al vender o alquilar
El nudo propietario tiene la propiedad del bien, pero no su uso y disfrute. El usufructuario no dispone de la propiedad del bien, pero sí tiene su uso. Al propietario le corresponden tanto la propiedad, como el uso del bien.
El pleno dominio, también conocido como plena propiedad, es un derecho que posee una persona sobre un determinado bien mediante el cual, además de tener la propiedad de dicho bien, puede hacer un uso pleno de este. Es decir, a la persona que tiene el pleno dominio le corresponden los derechos tanto del nudo propietario como del usufructuario.
A su vez, el usufructo es el derecho por el que una persona puede usar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios. Por último, la nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario.
Diferencias
Las diferencias entre estos tres derechos son claras:
- El nudo propietario tiene la propiedad del bien, pero no su uso y disfrute.
- El usufructuario no dispone de la propiedad del bien, pero sí tiene su uso y disfrute.
- Al propietario le corresponden tanto la propiedad, como el uso y disfrute del bien.
Efectos prácticos
A efectos prácticos, esto se traduce como que el nudo propietario puede vender su derecho a un tercero cuando crea conveniente, pero no puede alquilarla, porque su uso y disfrute solo le corresponden al usufructuario. Aunque logre vender la nuda propiedad, el usufructo sobre el bien continuará.
Por otro lado, el usufructuario no puede vender el bien, porque no tiene la nuda propiedad sobre el mismo, pero sí puede alquilarlo, y la renta que obtenga por el arrendamiento le corresponderá a él, no al nudo propietario. Así, el propietario pleno puede hacer lo que desee con el bien: venderlo o alquilarlo, ya que tiene tanto la propiedad sobre el mismo como su uso y disfrute.
Obligaciones distintas
Por si esto fuera poco, las obligaciones que conllevan la nuda propiedad y el usufructo son distintas. De este modo, al nudo propietario le corresponde hacerse cargo a nivel fiscal de las contribuciones especiales o extraordinarias que suponga el usufructo, a excepción del IBI.
En caso de que se encuentre hipotecado, debe realizar el pago de las cuotas correspondientes. Además, debe hacer las reparaciones extraordinarias que requiera el bien, responder ante el usufructuario de los embargos o la venta judicial del bien para el pago de deudas. Por último, pagar los gastos de la comunidad, a menos que se haya pactado algo distinto con el usufructuario.
Por su parte, el usufructuario tiene las siguientes obligaciones: conservar la forma y sustancia de los bienes que tiene en usufructo, pagar los gastos, costas y condenas de los pleitos celebrados sobre el usufructo, cuidar las cosas que tenga el usufructo, poner en conocimiento del propietario cualquier acto por parte de un tercero del que tenga noticia que pueda lesionar los derechos de la propiedad...