Las cuentas de Soler (y II)

¿Se puede pagar todo con el nuevo estadio?

Soler dice que le sobra. ¿Seguro? De la venta de Mestalla se obtendrían 392 millones de euros. Y con eso habría que pagar los 279 millones que se habrían acumulado de deuda neta hasta junio de 2010, más los 338 de todos los gastos comprometidos del nuevo estadio. La suma hace un total de alrededor de 617 millones. Faltan 215 millones de euros. ¿Qué significaría esto? Que cuando el Valencia C.F. SAD inaugure el nuevo estadio, lo deberá entero... o casi.

Y esto haciendo previsiones favorables: sin fichar en las próximas tres temporadas; sin aumentos salariales; jugando Champions cada a perdiendo anualmente sólo 25 millones (Soler calcula 30); y previendo el coste del nuevo estadio en 210 millones (Soler asume que serán 300). De todos estos conceptos, es seguro que habrá mayores aumentos que sumar, al agujero de 215 que faltarán, a pesar de la venta de Mestalla y Porxinos.

Únicamente, la posibilidad de sacar por Mestalla más de nuestro (y el de los técnicos) cálculo, bajaría esa cantidad. Pero es un espejismo, porque el nuevo estadio podríamos apostar a que no costará 210 millones de euros, cuando su propio presidente lo está situando ya en 300. Y ya no quedan más Porxinos, ni más Mestallas. Solamente Paterna para hacer otra operación Porxinos y, mientras gobierne el PSOE e incluso otro partido político, allí será difícil beneficiar al Valencia cuando se ha llevado, a las bravas, la Ciudad Deportiva a Ribarroja.

Así que para pagar el nuevo estadio habrá que endeudarse con un préstamo hipotecario a largo plazo que planteará dos inconvenientes. El primero: cada año 15 millones más de gastos por la cuota del préstamo hipotecario de 234 millones (210 campo + 24 centro de ocio) al 5% a 30 años. Y, segundo, ¿con qué garantía te va a dar el banco un crédito por una cuantía de 234 millones si ya no tienes nada que hipotecar? El nuevo estadio no es garantía para un banco porque en caso de impago, ¿se va a cobrar con un campo de fútbol en uso? Además, la calificación del suelo es deportivo y su valor mínimo. Posiblemente, con otra vuelta de tuerca política, el préstamo lo daría Bancaja, pero sería una situación muy forzada dada su cuantía, a no ser que Juan Soler avalara con su patrimonio, ya que de seguir así, él es quien habría llevado al club a esta situación, tras haberse fundido al menos 475 millones de Porxinos y Mestalla.

Previsión de pérdidas de la 06-07 a la 09-10

La proyección realizada en el cuadro de su derecha contempla que, a 30 de junio de 2006, la deuda neta se sitúa en 165 millones de euros (excluyendo créditos fiscales y ventas ficticias de edificabilidad). Si el nuevo estadio estuviera está acabado en septiembre de 2010, quedarían por delante cuatro temporadas, incluyendo la actual. En ésta, las pérdidas estimadas son de 38,9 millones de euros. Lo que se pretende en esta explicación es proyectar cómo llegará el Valencia de endeudado al momento en que inaugure su campo. A 30 junio de 2006 hay 165 millones de deuda neta.

De la temporada actual 06-07 varias consideraciones positivas: el ingreso de estar en Champions (por lo menos, 15 millones); la subida en la partida de publicidad que asciende a 23 millones; y la de Canal 9, que aumenta a 29. El coste salarial de la plantilla se ha reducido cinco millones, al limpiar de la nómina a los Mista, Di Vaio, Corradi, Aimar, José Enrique, Rufete, Kluivert, Caneira y los cedidos Estoyanoff, Fiore y Ruz. Este año se ha hecho la gran limpieza, con ventas por importe de 18 millones. Pero el coste de la plantilla difícilmente puede bajar más. Lo normal es que suba, por el incremento anual, fichajes nuevos y las famosas mejoras de contrato 'made in Soler'.

La parte negativa es que esa limpieza ha supuesto también una partida de gastos extraordinarios contables de 14 millones, por las amortizaciones pendientes de los jugadores vendidos. Esa partida tan alta ya no estará en los próximos años.

Con estos detalles, el Valencia perderá 38,9 millones de euros de esta temporada. Y para la 07-08, 08-09 y 09-10 se ha previsto en este informe unas pérdidas de 25 millones, basados en los 38,9 de pérdidas de este año y restándole los 14 de pérdidas extraordinarias antes comentadas.

Soler es más pesimista y ha declarado que estima 30 millones anuales de pérdidas. Además, la previsión está hecha sin que se hagan nuevos fichajes en las tres próximas temporadas: misión imposible. Las ventas de jugadores podrían producir mayores ingresos, pero Soler ya ha advertido que no venderá jugadores buenos. El resumen de pérdidas en este escenario favorable nos llevaría al verano de 2010 con 279 millones de euros de deuda neta: 165 actuales +39 (06-07) +25 (07-08) +25 (08-09) +25 (09-10) = 279 millones euros.

Mejor con el nuevo estadio

El nuevo Mestalla permitirá unas mayores e importantes ventajas para la obtención de mayores ingresos. Si el estadio lleva anexo, como es la previsión, un centro de ocio temático (cines, restaurantes, bolera, museo...) supondrá otro foco de ingresos. Una pasada superficial a tres o cuatro años vista nos da algunos indicadores de incrementos anuales: unos 12 millones de por el mayor aforo de 20.000 localidades (actualmente la media por abonado es de 530 euros, pero estiman una subida del 20 %, hasta los 630 ); 10 millones más anuales por el alquiler de 100 palcos VIP a 100.000 cada uno; cuatro millones de por el centro de ocio, en régimen de alquiler o cesión anual, (30.000 m2 x 144 euros el metro cuadrado y año); mayor publicidad interior y exterior (unos cuatro millones); y la opción de patrocinar el nombre del estadio.

Esto significa que el nuevo Mestalla puede equilibrar el presupuesto de gastos-ingresos del Valencia, que actualmente tiene una pérdida media de 35 millones anuales (si Soler no aumenta aún más el presupuesto de gastos). Pero eso sería a partir de la 2010-11, porque es difícil que el campo esté acabado antes. Pero el presupuesto volvería a tener desfase. Habrá que pagar la cuota anual del préstamo hipotecario para pagar el campo o financiar la deuda: unos 15 millones de más al año si Soler no se sigue excediendo.

Beneficios venta Mestalla

Tras consultar con varios técnicos las previsiones reales de venta, se apunta a que el club va a obtener alrededor de 81.000 metros de edificabilidad de los cuales 13.400 los va a emplear en bajos comerciales. La previsión de venta es de 13.400 metros cuadrados x 3.000 = 40,2 millones de ; encima de esa planta se construirá otra con el 75% de superficie (no computable), es decir 10.050 m2 x 2.100 = 21 millones; 67.600 m2 para residencial (pisos renta libre) x 4.200 (precio alto) = 284 millones de ; parking subterráneo tres plantas de 1.300 plazas cada una (3.900 en total), por lo que 3.900 x 12.000 = 46,8 millones. En este cálculo se tienen en cuenta las previsiones de planteamiento actuales:

1.- Probablemente, no hacer planta semisótano de la cota 0.70 hacia abajo que no consume edificabilidad para, a cambio, hacer un bajo o 1ª planta comercial que tenga 10 metros de altura para que se puedan emplear los 13.400 metros en primera planta o bajo comercial y encima una segunda por el 75 % de la superficie (10.050 ) que no computa a efectos de edificabilidad.

2.- Plazas de parking con precio estimado de venta por plaza de 12.000 euros, a los que, el que las explote, deberá añadir unos 15.000 de coste construcción por plaza, más su margen (si se calcula en 9.000 ). Las plazas podrían venderse por un total de 36.000 euros PVP.

Variables hasta nuevo campo

Hasta que llegue el nuevo campo, hay que contar con otras variables. Por un lado, están las negativas: hay que mantener el nivel deportivo de la plantilla, pero los salarios suben cada año. Fichajes y renovaciones de las tres próximas temporadas. En las tres que preside Juan Soler, se ha gastado en este capítulo 132 millones y sólo 37 de ingresos en ventas. Menores ingresos si no juegas Champions alguna temporada (15 millones menos cada año). El Valencia ha previsto una partida de 20 millones para la compra de solares en permuta con el Ayuntamiento por el solar de la Avenida de las Cortes. Si la permuta resultara por más dinero, hay que incrementar el diferencial. Y por último y más importante: ¿conocen algún albañil que cobre lo que dijo al principio por la reformita de su casa?. Pues sobre esta base, el cálculo del coste del nuevo estadio (210 millones) está hecho a día de hoy. En tres años, ¿cuánto será la desviación al alza? Hace tres meses, el cálculo del estadio salía por 158 millones; ahora por 210 y la semana pasada Soler declaró que iba a costar unos 300 millones.

En el aspecto positivo: mayores ingresos por ventas de jugadores o por llegar más allá de la eliminatoria de octavos de final de la Champions League y la posible subida del valor del suelo, pero sin olvidar que a Bancaja hay que devolverle el crédito de 120 millones de euros antes del 30 de diciembre de 2007.

Gastos extras hasta 2010

Cualquier previsión real indica que hasta el verano de 2010 será difícil que el nuevo estadio del Valencia pueda estar completamente terminado. La Nueva Condomina de Murcia ha tardado tres años y medio y es menos de la mitad de lo que será, tanto en capacidad como en equipamiento, el nuevo Mestalla.

Desde hoy hasta entonces, el Valencia tiene que afrontar, además de la deuda que arrastre, los siguientes gastos: compra de solares para permutar con el Ayuntamiento de Valencia (30 millones de euros); demoler Mestalla (2 millones); urbanización de Mestalla (7); arquitecto Escribano y Abogado Martínez Morales (5,8 millones); RFA-ARUP Arquitectos nuevo estadio (10); polideportivo para los vecinos de Benicalap (9); construcción de la Ciudad Deportiva de Porxinos (40); Centro Ocio (24). Y el concepto más importante: la construcción del nuevo estadio. El cálculo actual de los técnicos es de 2.800 euros por asiento por 75.000 espectadores que tendrá como capacidad, lo que haría un total de 210 millones de euros.

La suma total sería de 338 millones. A ello habría que sumarle, además, los posibles sobrecostes que se generarían durante la construcción del estadio (Juan Soler ya lo ha presupuestado en un tope de 300 millones) y lo que se gastará el club en la adquisición de jugadores en las tres temporadas siguientes hasta el verano de 2010.