Qué es una subrogación de un contrato y cómo afecta a los préstamos e hipotecas de los bancos
Un banco concede un préstamo hipotecario a un cliente, y éste cambia de entidad financiera y traslada el préstamo hipotecario a otro banco.
La subrogación de una hipoteca por el cambio de un deudor es el caso habitual en la venta de un inmueble sobre el que hay una hipoteca; el comprador se subroga en la posición del antiguo dueño a la vez que paga la diferencia hasta el precio de venta.
En un préstamo hipotecario hay dos partes, un acreedor o prestamista, y un deudor o prestatario, la sustitución del primero de ellos está regulada por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
Pero esta regulación no llega al cambio de deudor, al no existir una ley especial hay que acudir al Código Civil y a la Ley Hipotecaria para buscar la regulación de esta figura.
Lo que dice el Código Civil
Hay que indicar, tal y como establece el Código Civil, que la entidad financiera tiene la facultad de aceptar o no la subrogación del nuevo deudor, a que esto podría modificar sustancialmente el negocio suscrito, obviamente no es lo mismo un deudor que otro, ni tiene el mismo patrimonio ni las mismas obligaciones pendientes.
La Ley Hipotecaria (de febrero de 1946) establece que el vendedor quedará desligado de su obligación personal si así lo pactan en la escritura de compraventa y la entidad financiera (el acreedor) presta su consentimiento expreso o tácito.
Una vez la entidad acepta la subrogación, sí que está obligada a informar sobre las condiciones financieras del préstamo en el que se va uno a subrogar, de acuerdo con lo que impone la Orden de Transparencia de las condiciones Financieras.
Se considera una mala práctica financiera el no informar previamente a los clientes sobre gastos, impuestos o provisiones de fondos que implique la operación de subrogación.
También se considera una mala práctica que la entidad no asuma los costes derivados de la información errónea que pueda facilitar en relación con los impuestos que gravan esta operación.
El cobro de una comisión de apertura está considerado también cómo mala práctica, aunque se puede aceptar si hay ampliación de crédito.