¿Qué es el Índice de precios del alquiler, para qué sirve y en qué comunidades se pondrá en marcha?
Su aplicación dependerá de las comunidades autónomas que declaren zonas tensionadas, para poner coto a los alquileres. Cataluña fue la primera en apostar por el tope a los precios.
Casi un año después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, impulsada por el Gobierno de coalición durante la pasada legislatura y refrendada en las Cortes, el Ministerio de Vivienda ha publicado el nuevo índice de precios del alquiler, que permitirá declarar aquellas zonas tensionadas donde se puede intervenir el mercado.
El departamento liderado por Isabel Rodríguez elaboró un índice que servirá para todo el territorio nacional, aunque serán las comunidades autónomas las responsables de declarar como “zona tensionada” aquellas en las que el coste de la hipoteca, o del alquiler (incluidos gastos y suministros básicos), supere el 30% de la renta media de los hogares. De hecho, este índice de referencia se ha elaborado basándose en la declaración de la Renta de más de 2,5 millones de contribuyentes.
Un índice que está compuesto por un rango de precios máximo y mínimo en función de la zona y las características de cada vivienda, que determinarán si el precio que se está cobrando es un precio de mercado o especulativo. Además, no afectará del mismo modo a los propietarios. En el caso de los grandes tenedores, es decir, aquellos con diez o más inmuebles en su propiedad (o cinco, según decida cada comunidad), la normativa será de obligado cumplimiento, es decir, no podrán alquilar sus inmuebles por un precio superior al del límite máximo fijado por el índice.
En cambio, los pequeños propietarios, no tendrán este índice como referencia para los precios del alquiler, sino el último contrato. Es decir, el índice aprobado por Vivienda solo es informativo. En aquellas zonas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, el valor superior del rango marcará el límite del precio de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores.
Los arrendatarios, en zonas tensionadas, podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de carácter anual a la finalización del contrato por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. En los nuevos contratos, se limitará el precio a la renta del contrato anterior. En cuanto a los grandes tenedores, es decir, aquellos con más de diez viviendas (más de cinco en Cataluña), su renta no podrá exceder el límite máximo fijado por el índice de precios de referencia.
¿Cuándo entrará en vigor?
Pese a que el índice está publicado desde este mismo martes en la web de Vivienda, donde se puede consultar introduciendo o bien la referencia catastral, o bien dirección completa con vía y número, no será hasta dentro de diez días hábiles cuando comience a aplicarse en las comunidades autónomas que soliciten la declaración de zona tensionada. Es decir, hasta el próximo 12 de marzo.
Cataluña, la primera que apostó por regular el alquiler
Cataluña ha sido, hasta ahora, la única comunidad autónoma de España que apostó públicamente por regular los precios del alquiler, y solicitará la declaración de “zona tensionada” para intervenir los precios en aquellas zonas donde sea necesaria su aplicación. La consellera de Territorio, Ester Capella, informó a inicios de enero que se aplicará en 140 municipios catalanes, entre ellos, Barcelona y su área metropolitana, Girona, Tarragona y Lleida.
El plan de la Generalitat afecta a un 80% de la ciudadanía de Cataluña. Hasta 61 de esos 140 pertenecen a la provincia de Barcelona. Por el momento, ninguna otra región ha mostrado su interés por regular los alquileres. Otras comunidades, como Madrid, se han mostrado en contra de la medida. Más allá de Cataluña, algunas regiones han mostrado interés en declarar zonas tensionadas algunos concejos o municipios, aunque sin declararlo de forma formal. Es el caso de Asturias, Navarra y País Vasco.
De hecho, el índice muestra ejemplos de viviendas en grandes ciudades donde su precio es netamente superior al valor del inmueble. Uno de ellos, en Madrid, situado en el 385 de la calle Alcalá, tiene hasta un 58% de sobreprecio. El índice muestra otros ejemplos, como el de dos viviendas en Barcelona, una en la calle Valencia y otra, en Travessera de Les Corts. En esta última, el precio de venta superaba en un 80% el valor real del inmueble.