¿Cómo saber si son elementos comunes de la comunidad de propietarios o son privativos?
Muchos de los elementos comunes generan confusiones, pero la normativa vigente es muy clara al respecto de lo que se considera privativo o común.
Por norma general, en un edificio comunitario, se establecen como elementos comunes todos aquellos que no estén contemplados como privativos en la Escritura de División Horizontal. Esto comprende todos aquellos componentes que están destinados a cubrir un servicio o que supongan un añadido para el uso y disfrute general.
Cada edificio tiene sus propios elementos comunes aunque por norma suelen ser los mismos. Se puede decir que los elementos comunes de un edificio se refieren a maquinarias, servicios que proporciona un edificio o elementos constructivos (portal, jardines) y otros como la vivienda del portero o salas para actividad comunitarias (pistas de pádel, piscinas...)
Un matiz importante es que, todos aquellos espacios que no se especifiquen como privativos, se presumen comunes. En la ley de Propiedad horizontal no se hace referencia explícita a los elementos comunes salvo en el artículo 3, en el cual se remite al artículo 396 del Código Civil, que especifica como elementos comunes los siguientes:
Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. También los elementos estructurales y entre los que se encuentran pilares, vigas, forjados y muros de carga. También las fachadas, balcones, ventanas y terrazas. Finalmente también se consideran comunes el portal, escaleras, ascensores, porterías, pasos, muros, fosos, patios, pozo, recintos para ascensores, contadores y telefonías.
Dentro de esta categoría también se encuentran todas aquellas zonas destinadas al ocio como piscinas, pista deportivas, jardines, salas comunes, garajes, parques...
Cambio de elemento común a privativo
Finalmente, es importante destacar que hay elementos comunes que pueden convertirse privativos aunque ello requiere la modificación de las escrituras de división horizontal (por ej: las viviendas portería).
Esto suele caracterizarse por ser un proceso largo y complicado, ya que su conversión en elemento privativo requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad debido a que debe asignarse a ese nuevo elemento privativo una cuota de participación de propiedad, independiente a la vez que los demás pisos o locales