Las reformas en las que es necesario pedir un permiso de obra y cuánto cuesta solicitarlo

Antes de iniciar la construcción, rehabilitación o reforma de una vivienda es necesario conocer si se requiere algún tipo de permiso de obra. Cabe recordar que cada comunidad tiene unos requerimientos distintos, así que es probable que estos varíen en función de donde te encuentres.

Además, no siempre será necesario conseguir dichas licencias, pues existen pequeñas actuaciones que no requieren de ningún tipo de permiso. Sin embargo, en la mayoría de los casos sí que se exigen, por lo que se ha de tener en cuenta, entre otros motivos, por el coste que nos puede suponer.

Por lo general, las únicas obras que no requieren de ningún tipo de licencia son las obras pequeñas de reforma, como por ejemplo pintar la casa, mejorar los yesos, el cambio de instalaciones (agua, electricidad, calefacción...), cambiar alicatados en cocinas y baños o cambiar los soldados de la vivienda.

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Tipos de licencias de obras

Los tipos de licencia se clasifican en función de su magnitud. Se encuentran dos categorías principales: obra menor y obra mayor. Se consideran obras mayores aquellas que superan, por lo general, los 20.000€ de presupuesto.

En el caso de las obras mayores, la licencia requerirá el pago de unas tasas y el ICIO, que varía en función del ayuntamiento. Por regla general este pago se sitúa entre el 3% y el 5% del presupuesto de construcción de la casa. Por otra parte, hay que tener en cuenta los avales de gestión de residuos, que suelen estar en torno al 0,5% del presupuesto. En el ejemplo de que una obra tuviese un presupuesto de 50.000€ el precio de la licencia de obra podría ser de entre 1.500€ y 2.500€. Si nos trasladamos a Madrid, por poner un ejemplo, la licencia de obra puede suponer un coste de hasta 6.000 €, contando con las tasas e impuestos, aunque siempre dependerá de la superficie del edificio del que se trate.

Por el otro lado, en el caso querer obtener una licencia de una obra menor, el coste oscilará dependiendo del municipio. Para conocer las cifras tan solo hará falta echar un vistazo a la ordenanza fiscal a la que pertenezca. Por lo general suele ser de un 7% del presupuesto de la obra, contando con las tasas de licencia e ICIO. Por poner un ejemplo, si el presupuesto de la obra fuese de 3.000€, el coste de la licencia se situaría en torno a los 210€.

¿Qué factores debemos tener en cuenta para calcular el importe de la licencia?

Para poder calcular cuánto nos va a suponer la expedición de la licencia antes habrá que determinar cuál es la que necesitamos. Además, existen dos cuestiones a tener en cuenta:

1. El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): Este tipo de tributo se debe abonar una vez obtenida la licencia y es aplicable cuando se realiza una construcción que necesite dicha licencia.

2. Las tasas municipales: Son las que se pagan al tramitar el expediente, aunque no se tenga la certeza de si se va a conseguir que se apruebe o no. Su importe dependerá de las ordenanzas municipales que cada ayuntamiento exija.

¿Cuánto puede costar una licencia de obra?

Todo dependerá del ayuntamiento al que se lo pidamos. Lo habitual es que oscile entre el 4% y el 6% del Presupuesto de Ejecución Material de la obra (PEM). Además, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) suele variar entre el 2% y el 5% del PEM. Por otra parte, también se debe tener en cuenta el IVA.

Para poder calcular el coste de la licencia es necesario conocer el coste estimado de la obra y el tipo de esta. La media suele situarse entre los 250 y los 300 euros, aunque pueden llegar a alcanzar hasta los 6.000 euros en algunas ocasiones. Además, otro factor a considerar es el coste del proyecto técnico, el cual es necesario para obtener la licencia y debe ser generado por un profesional cualificado para ello.

¿Dónde se debe solicitar la licencia de obra?

En Madrid, por ejemplo, el coste de la licencia de obra varía en función de las actuaciones. Si se trata de un proyecto no muy detallado el precio puede variar desde los 40 hasta los 600 euros, en función del propósito del inmueble y la magnitud de la obra. Para poder solicitar la licencia de obra deberemos pedir cita previa a través del ayuntamiento correspondiente. En la capital se puede solicitar dicha cita a través del teléfono 010 o en su defecto al 915 298 210.

En Andalucía la cita previa puede pedirse a través de la aplicación Cita previa, o por teléfono a través del Servicio 012. Se exigirá el número del DNI, o, en su defecto, del NIE. También se puede solicitar la cita con el DNI electrónico o con el certificado digital.

Documentos necesarios para solicitar la licencia de obra

Dependiendo del tipo de obra que hagamos (mayor o menor) se requerirán unos u otros documentos:

-Obra mayor: En el caso de que se trate de una obra mayor, y dependiendo del ayuntamiento, los documentos que suelen exigirse son: El DNI del solicitante, la solicitud cumplimentada, el justificante que certifique el pago de las tasas correspondientes, la documentación que acredita la representación de un técnico (en el caso de haberlo), el presupuesto por unidades a precios actuales del mercado, el Proyecto Técnico visado por el Colegio de Arquitectos (plano cartográfico, plano de situación y plano anterior de la obras), memoria descriptiva y justificativa de la actuación (con duración y fecha prevista del inicio), la memoria explicativa y planos en anexo de prevención de incendios, el pliego de condiciones, las instalaciones y el estudio de la gestión de los residuos.

-Obra menor: En estos supuestos también se deberá consultar la información en cada ayuntamiento, pues puede variar bastante. Entre los documentos que pueden exigirse para la expedición de la licencia son: La solicitud, el plano de situación y fotografías, el proyecto técnico firmado por un arquitecto, la memoria descriptiva y croquis de la actuación, el estudio de seguridad y salud, presupuesto detallado y la acreditación correspondiente del pago de las tasas e impuestos.

¿Cuánto tardan en conceder la licencia?

De nuevo, todo dependerá del tipo de obra que pretendamos realizar. En el caso de que se trate de una obra mayor los ayuntamientos suelen tardar cerca de tres meses desde que es propuesta. Sin embargo, todo dependerá de la carga de trabajo que tenga el área de Urbanismo de cada ayuntamiento.

Normalmente, la media de resolución es de un año desde la solicitud, aunque estos plazos pueden acotarse en algunas ocasiones sustituyendo la licencia por una declaración responsable, aunque depende del municipio en el que se encuentre.

Cuando se trata de una obra menor, la licencia puede ser otorgada tanto de forma inmediata, a través de una declaración responsable, o tardar algunos meses, dependiendo del caso.