La nueva Ley de Alquileres lo deja claro: si tu casero incumple esta norma, ahora debe pagarte
La compraventa de un piso en alquiler no rompe automáticamente el contrato. La ley determina los plazos de protección y quién asume las indemnizaciones.
En España, el alquiler de viviendas suele suscitar incertidumbre tanto en propietarios como en inquilinos. Una de las cuestiones más habituales es qué ocurre con el contrato de arrendamiento cuando cambia la titularidad del inmueble y si el nuevo dueño tiene que abonar alguna indemnización al arrendatario. La normativa que aclara esta situación se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula cómo el comprador se subroga en el contrato de alquiler y cuáles son sus límites.
La permanencia del inquilino, garantizada
Según la ley, al producirse la compraventa de un inmueble arrendado, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador, debiendo respetar las condiciones ya firmadas. Esto garantiza al inquilino la permanencia en la vivienda durante un mínimo de cinco años si el anterior propietario era una persona física, o de siete años en caso de tratarse de una persona jurídica. Durante ese tiempo, no existe obligación de pagar compensación alguna al arrendatario.
Sin embargo, si el contrato contempla un plazo superior al mínimo establecido, la situación es distinta. El comprador solo está obligado a mantener la vigencia del arrendamiento hasta alcanzar los cinco o siete años previstos en la ley. A partir de ahí, corresponde al antiguo propietario abonar una compensación equivalente a una mensualidad por cada año adicional pactado. Por ejemplo, si un contrato con duración de diez años fue firmado con un arrendador persona física y el inmueble se vende en el octavo año, al inquilino le corresponderían dos mensualidades como compensación.
La LAU también prevé el caso en que las partes hayan acordado expresamente en el contrato que la venta supondrá la extinción del arrendamiento. Cuando se da esta situación, el nuevo dueño únicamente debe garantizar la vigencia del alquiler hasta que se cumpla el periodo legal de cinco o siete años, sin necesidad de indemnizar al inquilino una vez transcurrido ese plazo.
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En conclusión, el artículo 14 de la LAU marca una pauta clara: el comprador nunca tiene la obligación de indemnizar al arrendatario. La responsabilidad de pagar una compensación corresponde siempre al vendedor y solo si la duración del contrato supera los mínimos de cinco o siete años previstos en la normativa.
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