La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: si un vecino hace ventanas sin permiso, puedes apelar al artículo 10.3
La LPH exige permiso administrativo y acuerdo de la comunidad, puesto que la fachada es un elemento común de la urbanización.
Cuando una persona se muda a un lugar nuevo, uno de los temores más habituales tiene que ver con los vecinos: no sabes si serán amables o de los que ponen la lavadora a las tres de la mañana. Más allá de estas situaciones cotidianas, uno de los conflictos más frecuentes en la convivencia vecinal surge a raíz de las reformas en la fachada del edificio.
Muchas personas creen que, al tratarse de su vivienda o local, pueden realizar modificaciones sin mayores inconvenientes. Sin embargo, este pensamiento, que puede parecer inocente, en muchas ocasiones termina en los tribunales y con sanciones en aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Abrir una ventana donde no la hay, ampliarla para que entre más luz, cerrar un balcón o añadir una puerta son actuaciones reguladas por el artículo 10.3.b de la LPH.
Artículo 10.3. de la LPH
3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Un elemento común
La fachada es, legalmente, un elemento común del edificio. Es decir, no es un elemento privativo del local o de la vivienda. Por tanto, si se pretende modificar, no puede hacerse por decisión unilateral.
El artículo 10.3 de la LPH establece que cualquier alteración de la estructura o de la configuración exterior del edificio requiere autorización administrativa y, además, el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
En cuanto a las mayorías necesarias, tradicionalmente se ha exigido la unanimidad para este tipo de actuaciones. No obstante, tras las últimas reformas, en algunos supuestos puede bastar con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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Con todo, la jurisprudencia suele ser estricta en esta materia y los jueces tienden a considerar imprescindible que exista un acuerdo previo de la comunidad como paso indispensable antes de acometer cualquier modificación en la fachada.
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