Julio Plaza, experto inmobiliario: “El 90% pierde dinero con los pisos”

Julio Plaza, experto inmobiliario, en un video de YouTube ha comentado que “si tú llevas meses viendo Idealista y no sabes identificar cuál es el piso realmente bueno y cuál es una trampa, hoy vas a aprender cómo ponerte en ventaja”. Para ello, te enseña los siete pasos exactos que siguen los inversores para invertir en pisos rentables: definir tu por qué, conocer tus números, elegir bien el mercado, analizar los inmuebles, negociar con inteligencia, usar la financiación como aliada y gestionar los pisos para escalar.

El primer paso es definir tu propósito, es decir, saber por qué inviertes. Plaza comenta que “muchos no fallan en los números sino en la dirección en la que toman”. Según él, el principal problema de la inversión es empezar a hacerlo solo para ganar dinero, y lo compara con ir al gimnasio para sudar, porque “te cansas y lo dejas”.

Tres tipos de inversores

Plaza también señala que es importante saber qué tipo de inversor quieres ser. Existen inversores que se centran en la obtención de renta mensual, otros que buscan la revalorización del inmueble comprando en zonas con potencial de subida de precio, y los inversores mixtos, que combinan ambos enfoques.

“Imagínate que los ingresos del piso los puedes dividir en dos partes; lo que los inversores mixtos buscarían es cobrar una parte todos los meses como flujo de caja y dejar otra parte como si fueran acciones del piso para cobrar en formato de patrimonio”, reflexiona.

Aunque aclara que no existe un tipo mejor que otro, advierte que “si no sabes cuál eres, acabarás mezclando estrategias y sin saber quién eres”.

Una vez que sabes qué tipo de inversor eres, el siguiente paso es conocer tu bolsillo, es decir, desde qué punto financiero puedes empezar a invertir. Plaza advierte: “Lo que no quiero que te pase es que veas un piso, te encapriches y que, finalmente, aunque los números sean espectaculares, no puedas pagarlo”.

Primero debes saber cuánto puedes invertir antes de empezar a buscar piso, teniendo en cuenta tus ahorros disponibles, tus ingresos recurrentes demostrables y tu capacidad de endeudamiento.

Colchón de seguridad

Antes de invertir, Plaza recomienda tener un colchón de seguridad, equivalente a entre tres y seis meses de tus gastos fijos, por si surge algún imprevisto.

Además, la pregunta más importante que debes responder es dónde invertir, ya que “el 90% de las personas se pierde aquí, porque se centran en buscar el piso perfecto”.

Según Plaza, invertir en Madrid y Barcelona es poco rentable para la mayoría de personas, porque pocos cuentan con 100.000 euros ahorrados. Por ello, recomienda buscar en otras zonas donde los precios no han explotado, como Almería, Castellón, Huelva, Burgos o Pontevedra.

Al analizar un mercado, es fundamental tener en cuenta la demanda, los precios y la tendencia. Plaza aconseja no buscar chollos, sino lógica, porque un piso barato en una zona sin demanda no es una oportunidad, es una trampa.

También señala que uno de los errores más comunes es priorizar los gustos personales sobre la inversión, y que “se puede descartar la mayoría de pisos con tres simples datos: precio de compra, alquiler mensual y gastos asociados al inmueble”.

Para Plaza, la negociación es clave para marcar la diferencia y obtener beneficios. “El 95% de las personas lo hace mal, porque creen que negociar es pelear por el precio, pero negociar no es discutir, es hacer que la otra parte quiera aceptar tu oferta”, reflexiona.

Lo más importante es saber qué quiere la otra parte y encontrar un encaje entre ambas propuestas, teniendo en cuenta que los motivos de venta pueden ser dinero, rapidez o seguridad en la operación. “El precio que tú estás viendo simplemente es el precio inicial, el precio al que el piso no se había vendido todavía”, explica Plaza.

La deuda buena

Otro paso fundamental es entender la deuda y cómo usarla a tu favor. Muchas veces, lo que separa a un comprador de piso del que no lo hace es la financiación.

El experto aclara que “la deuda no es buena ni mala, simplemente se adapta al enfoque que tú le des. Una deuda se convierte en mala cuando todos los meses te quita dinero, pero es buena cuando con ella generas beneficios”, como ocurre con los pisos.

Cuando entiendes esto, el banco deja de ser tu enemigo y se convierte en un socio interesante, porque su dinero se puede usar para generar rentabilidad.

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Plaza subraya que el objetivo de la inversión no es hacerse rico rápidamente, sino poco a poco, con esfuerzo y trabajo, depender menos de los demás y generar seguridad financiera.

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