¿En qué casos me pueden desahuciar si no pago la hipoteca?

La Ley de Vivienda está prevista para ser aprobada antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo. Esta ley, la primera de su tipo en la democracia española, aborda una variedad de temas relacionados con la vivienda, como la declaración de zonas con problemas en el mercado inmobiliario, el control de los precios de alquiler, los costos compartidos entre propietarios e inquilinos, los beneficios fiscales y la protección de los ocupantes en situaciones de vulnerabilidad en casos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, siguiendo los mismos términos que en los procedimientos de desahucio.

Esta ejecución, es el proceso mediante el cual el acreedor hipotecario, generalmente una entidad financiera, puede recuperar su deuda al hacer uso de la garantía, que suele ser la vivienda hipotecada, cuando el deudor no cumple con el pago de las cuotas mensuales. Si los impagos se limitan a dos mensualidades, no se inicia ningún procedimiento.

Sin embargo, si se acumulan entre tres y seis cuotas impagadas, la entidad acreedora tiene el derecho de ejecutar la garantía, lo que puede llevar al embargo y desahucio de la propiedad. En este caso, el banco no solo reclamará las mensualidades atrasadas, sino también el saldo total pendiente del crédito, con un interés por penalización que no excede tres veces el interés legal del dinero, que en 2023 es del 3,25%. El proceso de ejecución hipotecaria puede durar entre seis y ocho meses.

Nueva ley, nuevas obligaciones

La Ley de Vivienda aprobada en el Congreso amplía la protección para los ocupantes de viviendas en situación de vulnerabilidad debido a problemas para pagar la hipoteca. Esto se aplica a personas cuyos ingresos sean hasta tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual (Iprem), así como a aquellos con hijos discapacitados o dependientes a su cargo.

La ley también impone obligaciones a las entidades financieras, incluyendo la indicación de si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si son grandes tenedores de propiedades inmobiliarias. Además, se exige un proceso de conciliación o intermediación antes de iniciar una demanda de ejecución hipotecaria en casos de vulnerabilidad económica si la vivienda es la residencia habitual.

Estas medidas pueden tener un impacto en las subastas de bienes inmuebles, ya que se busca proteger a los ocupantes en situación de vulnerabilidad económica durante el proceso de ejecución hipotecaria, lo que puede influir en el resultado de las subastas.

¿Cuando se puede desahuciar a un inquilino?

Existen diversos escenarios en los cuales es posible desalojar al inquilino antes del término del contrato de arrendamiento. Uno de ellos es cuando el propietario necesita la vivienda para su propia residencia, la de su expareja o algún familiar de primer grado de consanguinidad. En este caso, es necesario notificar al inquilino con dos meses de anticipación y llevar a cabo el traslado en los tres meses posteriores al desalojo del arrendatario.

Otro escenario se presenta cuando el inquilino acumula un número de mensualidades impagadas que excede lo acordado en el contrato. En esta situación, el propietario debe informar al inquilino sobre la cantidad adeudada y el plazo para realizar el pago. Si esta notificación no produce resultados, será necesario recurrir a la vía judicial.

Además, se contempla la posibilidad de desalojar al inquilino si este no efectúa el pago de la fianza o no asume el aumento del alquiler. Asimismo, si el arrendatario fallece y ningún familiar solicita la subrogación, el contrato llega a su fin, y el propietario recupera la posesión de la vivienda.

Existen otros casos en los cuales se puede proceder al desalojo, como cuando el inquilino utiliza la vivienda para un propósito diferente al de residencia habitual (por ejemplo, como alojamiento turístico), realiza modificaciones sin autorización o subarrienda la vivienda sin que esto esté previsto en el contrato.