Ni Dubai ni Riad: la ciudad de Oriente Medio donde más están aumentando los precios de las casas
Dammam ofrece precios más accesibles que Riad y Yeda, lo que atrae inversores y compradores finales, incluso en un entorno de precios elevados.
El mapa inmobiliario de Arabia Saudí está cambiando. Mientras Riad sigue siendo el mayor mercado por volumen y valor, la ciudad de Dammam (ciudad costera frente a Irán) ha tomado la delantera en crecimiento: en el tercer trimestre de 2025 registró unas 3.000 operaciones por valor de casi 800 millones de euros, un salto del 60% interanual y del 37% frente al trimestre anterior.
En paralelo, Riad cerró 13.000 transacciones cercanas a los 4.400 millones de euros, con un avance trimestral del 19% pero con un descenso del 44% en la comparativa anual, reflejo de las tensiones de accesibilidad en la capital, según la empresa inmobiliaria Cavendish Maxwell.
El “valor accesible” de Dammam
La ciudad de Dammam está atrayendo demanda por una combinación de precio ‑ calidad y por la moderación en las rentas. Los apartamentos subieron un 5,8% interanual y las villas un 3,2%, mientras los alquileres avanzaron 4,8% (apartamentos) y 2,2 % (villas).
Este perfil permite que usuarios finales e inversores encuentren margen de entrada en un ciclo en el que Riad y Yeda están más caros. Además, el volumen de Dammam representa un crecimiento más sostenible frente a los picos de la capital, reforzando su narrativa como nuevo “hot spot” del Reino.
Para Arabia Saudí, diversificar polos urbanos evita la sobreconcentración en la capital y favorece la capilaridad de inversión hacia la Provincia Oriental (Dammam/Dhahran/Khobar), donde se combinan logística, energía y servicios avanzados, con un tejido residencial que gana profundidad a medida que sube la demanda.
Riad: liderazgo por tamaño, freno por accesibilidad
Riad mantiene su hegemonía en valor y una oferta de vivienda e infraestructuras vinculado a Visión 2030, pero se enfrenta a una realidad importante: los precios y los alquileres han subido por encima del ingreso medio urbano. Las rentas subieron 11,8% (apartamentos) y 10,7% (villas), empujando al Gobierno a una congelación de alquileres de cinco años para aliviar presión y evitar burbujas en el corto plazo.
La medida de renta moderará la aceleración en Riad, pero puede trasladar la inversión hacia mercados secundarios con mejor rentabilidad neta, donde la vivienda no está tan comprimida por el precio del suelo y la competencia entre promotores. Dammam, por relación precio‑renta, se beneficia directo de este reequilibrio.
Un mercado mixto
Entre Riad, Yeda y Dammam se añadieron casi 13.500 viviendas en los nueve primeros meses de 2025, con objetivo de 22.800 para fin de año. En dos años, Riad quiere 57.000 unidades, Yeda ≈36.000 y Dammam ≈12.000, un escalonamiento que sugiere mayor equilibrio entre la oferta y la demanda a medida que avanza la entrega de casas.
Bienvenidos extranjeros: White Land Tax
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En paralelo, la apertura a la propiedad extranjera (desde enero de 2026) y la implementación del White Land Tax (impuesto a suelo ocioso) pueden ser catalizadores de la actividad y densificación urbana. El primer cambio ampliará la base inversora; el segundo presionará a desarrollar terrenos improductivos, especialmente en ciudades con bolsas de suelo importantes.
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